2018年3月14日 星期三

樓價難跌兩大元凶(謝比特)

樓價難跌兩大元凶(謝比特)


其實想寫呢篇文章好耐了,身為銀行前線員工,做按揭業務十幾年,對當今樓價高企,一向都有少少頭緒。加上十幾年的老拍檔仲量聯行今日都出黎講兩句,本人實在都忍唔住頸,有感而發,希望發表以下一些愚見。除了長期低息呢個不爭的事實外,我想就政府兩大政策去解釋為什麼樓價長期居高不下。
第一,當然是政府過往推出的辣招的影響。首先大家千祈唔好以為,辣招的目的係壓低樓價。其推行的目的,只是保護銀行體系,不讓銀行的按揭成數太高,以免當樓價下跌時,負資產的數目大增而令銀行呆壞賬急升,危害到整個非常依賴金融業的香港經濟。
銀行業乃百業之母,一定唔可以出事。而各種的辣招,我大膽去講,反而有少少幫手推高了現時的樓價。以下我會就其中幾條條例去加以說明。
「額外印花稅,SSD」,這條條例令物業買家最少持有物業3年,冇錯,這樣做令投資者投資物業的成本增加,理論上減少了炒家的樓目,變相減少了需求。但同時也減少了物業的供應量,我這裡所講的是物業的流動供應。
試想想,如我有一間,甚至乎多間物業,我就算持有過了3年,我都唔捨得將物業賣出去。因為假如我賣了出去,我新買回來的物業又要再持有3 年我先可以賣出去。所以我寧願一直持有,當樓價下調時或我真的需要現金時,便隨時可以將物業賣出,這樣才可以降低了持有物業的時間風險。
而這個原因,可謂冰封了整個物業二手市場。冇人會願意輕易賣出手頭上的物業,賣家叫價自然相對進取,而當少數的買家願意以高價去接貨時,這些零星的成交價格經報導後自然變了其他賣家的指標。就好似嗰啲冇乜成交的股票,有一兩個人去買,一下子便買高了幾個價位,做成了爆升的假象。
「雙重印花稅,DSD」,這稅其實喺度影響緊一手樓的樓價。依家發展商賣樓,為了要照顧已持有物業的買家,好多時都會以現金回贈或折扣的方式代買家支付。試問發展商邊會咁好死,同你呢幾十年嚟,冇見過冇發水冇奇則嘅樓一樣,發展商只會一切一切都同你計到盡。
羊毛永遠出自羊身上,所有代付的稅最後都反映喺開高了的定價身上。記住,所有現金回贈或折扣,都係左袋嚟,右袋去。最後買家都係要俾返政府。
而附近的二手樓業主唔係傻的,佢見你表面上(買賣合約上)買緊萬五蚊呎,但計埋稅實際買緊萬八九蚊呎,佢哋叫價都識得開返近萬六七蚊呎。就係咁,隔條馬路嘅一手樓樓價,帶動二手樓樓價,我叫尼個現象做「#一路一帶」。
「買家印花稅,BSD」,呢個稅係針對大陸人的稅。同樣地,發展商一樣有提供名式各樣的補貼畀買家,結果就同以上情況一樣,造就了高的定價。
你哋可能會問,原來計埋稅,新樓並唔係發展商所標榜的咁平,做乜仲有咁多人爭住買?原因係關乎政府所定,要求銀行可做的按揭成數有限而影響。
一般人未必知道,現時1000萬樓下嘅樓,只可做6成;1000萬樓上只可做5成。而所謂按揭證券公司的9成按揭,只限於400萬樓下嘅樓,而8成按揭則限於600萬樓下物業。而另外一間宏X的按揭公司,就厚此薄彼,一手樓600萬樓上都可做到7,8成,但二手樓就要跟隨按揭證券公司,8成按揭只限6百萬樓以下。想買大價二手樓,請先準備好4,5球現金先好諗。
原來種種政策條例都幫緊一手樓,因為一手樓有最強王牌「發展商二按」。現時只要你肯簽名,放低一兩成首期,發展商撈埋銀行嗰份!不問背景,餘下的佢搞掂,真係有情有義過「安X兄弟」。再加上頭一年兩年借錢息率仲平過銀行嘅存款利息,冇錯,我冇寫錯你冇睇錯,係平過你平時做定期嘅存款利息,而唔係一般銀行借俾你供樓嘅按揭利息。總之,完全幫你徹底消除「借定唔借,還到先好借」嘅擔憂。
試問,針對按揭成數的辣招,有真正阻礙到唔夠首付,sorry sorry,應該係首期嘅人去買樓嗎?政府有膽量打擊發展商二按嗎?明眼人睇到嘅係有人暗中幫地產商去貨先真。
第二,我想講嘅係人口政策。呢度有兩方面,一係每天150個的單程證配額,二係不斷批出的學生簽證和工作簽證。150 乘以365等於54750。我們香港,一年有5萬幾個新移民,假設平均4個人一個單位,每年就要萬幾個單位去應付這班人。
好多人話,當中好多係窮人,都買唔起樓,關乜事呢?錯了,住屋需求就係住屋需求,哪怕佢哋住緊嘅係劏房,公屋。佢地就係佔了一個單位,原本你俾4000蚊租到嘅劏房,依家要7000蚊;應該申請到嘅公屋,要等多7年。
你把心一橫,索性叫你老豆攞埋啲棺材本,或者加按你老媽子層樓,再搵曬啲細佬妹幫你過壓力測試,走去上車成為有樓一族。咁原來公屋劏房嘅需求,就變左做私樓嘅需求。
另外,再教你一個簡單嘅加數,4 加3等於7。你同我都懂的,駛乜你教。我其實想講嘅係,4 年大學加3 年工作,7年後成為香港永久性居民呢條數。𠵱家好多機構,尤其係有中資背景的,都好喜歡請呢班已在港讀了4年書的畢業生。
我親身體驗到𠵱家銀行請trainee,有三分一都係呢班人。記住,咁樣有人好快就可投票了。講返正題,雖然表面上取消了投資移民,但不斷增加的海外生及留港發展的畢業生,都對住屋有龐大的需求。
而且,好多時人工同我地差唔多嘅佢哋,又會租得買得起嗰啲我地唔食唔著10年都買唔起嘅樓。
始終買樓係真金白銀,物業價格冇得做假,有咁高嘅成交價,當然係代表有班人俾得起先會出現到。邊班人?當然唔係你同我啦!
謝比特

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