20230302
【隨行就市？賤價賣地恐成常態】
【隨行就市？賤價賣地恐成常態】
當港股一邊因為中國PMI 高過預期，令恒指大升逾八百點，另一邊收市後樓市卻迎來壞消息，旺角洗衣街與亞皆老街交界的大型商業地以超低價由新地投得，消息仿如向樓市投下一顆震撼彈。
先回顧一下這幅商業地王的估值變化：
12/22: 地皮正式納入下季賣地表，最新估值約73.2億至121.9億元，較納入賣地表時的估值低逾46.7%
2/23: 地皮正式推出招標，市場估值約56.4億至109.7億元，每方呎樓面估值3700至7200元
3/23: 新地以47.29億元中標洗衣街地皮，每方呎樓面地價3103元，較市場預期下限低16%
一年間，地皮由最高估值近230億大跌至47億，貶值八成，即使以當時最低估值160億計，一年下來亦大跌七成。
到底這一年發生了甚麼事？
土地市場吹淡風，去年底公布招標結果的3幅大型地皮都出師不利，全部流標。繼赤柱環角道賣地表地皮和觀塘市中心第四及五發展區商業項目分別於1月及2月流標後，估值約39.4億至60億元的港鐵大嶼山小蠔灣發展項目第一期，亦流標收場，成為2023年開局個半月以來第三幅未能批出的矚目地皮。
留意今次由新地低價投得的洗衣街地皮，毗鄰港鐵旺角東站，位置優越，佔地逾1.15公頃，最高可建樓面面積約152萬方呎，前身是水務署和食物環境衞生署等政府部門的辦事處。
事實上，過去幾年成功批出的商業地皮數目一隻手都數得晒，其中包括去年十一月批出的觀塘安達臣道對出商業項目，亦是由新地以2.96億元中標，造價較市場預期下限約3.7億元還要低約兩成，每方呎樓面地價僅2684元，較去年8月底領展中標鄰近商業地的樓面呎價5501元，大減51%。
反而翻查過去四年的流標紀錄，主要均是商業地，單是號稱CBD 2的啟德發展區，已經有三幅商業地流標，另外市建局今年二月推出觀塘裕民坊重建大型項目，亦只有新地入標，項目最終亦是流標收場。
如果安達臣道作為新發展區，商業樓面地價都值近2700元，那麼旺角樓面地價只要3100元，可以說政府肯定是以賤價賣出貴重地皮。
發展商審慎投地不是沒有道理，根據美聯報告，去年12月底中環甲廈空置率為8.3%，東九龍更高達16.8%，拖累整體甲廈空置率升至10.3%。由於不少外資撤出，中港通關亦未見大量內地資金流入，加上疫情過後「居家工作」成新常態，寫字樓需求大減，發展商要找租客不容易，不知何時才能消化空置單位，再作新投資真的要「諗過度過」。
仲有一個不明朗因素，說的是地政總署由2022年11月4日開始招標的地皮，包括今次推出的洗衣街地皮等，加入新增條款，提及政府保留權力，可以因投票者或其母公司涉及威脅國家安全活動，而取消其資格。
商業地與住宅地皮最大不同之處，是住宅地可以「賣散」比市民，但商業地一是長線保留收租，否則好多情況就是以整個項目出售，過往很多外國資金均會接手這些項目，但一旦加入國安條款，外資機構就會有很多考慮，本地發展商出價當然亦會打折。
還有一個因素，目前政府正在積極推動「明日大嶼」，即是交椅洲填海，沒有人知道填海用多少錢，到時賣地用什麼價，加上還有一個北部都會區，可以肯定的是有很多地拿出來發展，發展商當然會採觀望態度。
現在問題是，既然發展商同政府都知地價低到極不合理，何解政府今次又選擇不收回項目「流標收場」，反而是「賤價賣地」？
答案恐怕是陳茂波早有暗示，他上周稱自己擔任發展局局長期間曾處理流標項目，重新招標後都能夠售出，政府重推時一定調整地價，當局會「隨行就市」，亦考慮其他因素。
這個「隨行就市」說法，其實就是向現在地政總署官員施壓，因為去年財政預算因為地價收入大跌，令赤字比預期嚴重，而且未來三年財政儲備預算亦只夠政府開支十二個月使費，一旦跌穿警戒線就有機會被調低主權評級，到時聯匯制度亦可能受到衝擊。
留意發展局最新公布的2023/24年度（下年度）賣地計劃中，有3幅曾流標的土地在列，包括2019年先後經歷撻訂和流標的九龍東啟德第4C區4號臨海商業地，市場最新估值僅25.9億至31.1億元，較首次售出時的造價貶值逾72%。
顯然官員都已經「心領神會」，「賣得一蚊得一蚊」，地價一浪低於一浪的情況，相信只會成為常態。
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