20240815·
【香港地價「負」諸東流 高地價模式已走到盡頭?】
香港樓價地價持續貶值，伴隨而來不只是負資產，而是其衍生物出現全方位「負都市狀況」。
香港的土地市場已經出現接二連三的「負症候」：賣地計劃多季流標或聲稱「押後」，有屯門樓盤地盤突然停工、北都發展商囤地多年棄地換金，這種「有地都冇人要」的放「負」，完全與過往香港多年來「瘦田無人耕耕開有人爭」成強烈對比。
近日在元朗洪水橋作多層現代產業大樓的賣地計劃宣布延遲投標，發展局局長甯漢豪稱對該地價要求不高，「只要不是負數即可」，出現了地價會否跌破「零」，香港「負地價」的討論不脛而走。要說到香港所有地價將「負」諸東流仍然未知數，但各種過往政府意圖依賴外判原有安置、基建、房屋等責任予發展商的縮數，明顯已是「有負眾望」。
另一著名負案例，是荃灣油柑頭「首置地」與近日柴灣「樂建居」的私人參建資助房屋的流標，發展商代理聚焦指責興建這些土地的公益條款「太多限制」，樓價又要折扣率、斜坡地又要平整，最好就「拆牆鬆綁」由發展商話事云云。
賴地硬固然可以，但歸根究底，保證資助房屋供應的責任為何不是由政府來負? 什麼時候，依賴圖利為目標的發展商成為了必然事實，當他們無力自為就要不斷削足適履，尤其能夠發揮社會效益的用途，基本上是無法純以土地市價來衡量的。
預示這種「負邏輯」在政府的土地資源管理將會日漸盛行，甚至愈演愈烈。面對原有土地計劃無人問津，政府繼續路徑依賴，提供特惠批地、送地、加高加密破壞原有城市規劃、圈地、食公園，不斷下試公眾利益的底線，過往大埔林村鄉郊「土地共享」的公私合營計劃已送路放寬39層樓2000個單位予發展商，未來會否連公營房屋部分都削減掉?
很多人最想知道「負狀況」何時退卻，一般來說現時發展一個地盤，除了土地成本、還有私樓豪宅化以後變貴的建築成本，與及加息潮及資本回籠影響下的融資成本。有說只要開始減息地價就能重回「正」軌，一切如常繼續「坐地起價」。但除了供給側的成本外，面對需求側上人口紅利大不如前、港深融合直接競爭、香港獨特性減退，與及對未來經濟前景的不確定，都令這「負狀況」的氛圍揮之不去。
已有評論指將軍澳、油塘、啟德、元朗洪水橋、屯門掃管笏將是未來「重蟹區」，但再放長雙眼，更有潛力廣泛出現「負地價」的區域，很可能將會是佔香港總土地面積三分之一的北部都會區。宏大規劃是基於「前疫情香港」的思維規劃出台，但在「後疫情香港」，一河之隔有更廉價的房屋、舖位、商廈，乃至創科用地，為何要在香港邊境高價置業營業?
找數碼港在深圳南山對岸的流浮山圈地企圖複製港島貝沙灣模式，還有佔地上千公頃基建十劃未有一撇的新界北新市鎮，該區囤地多年的地產商棄地不補價換賠償現金已是警號，如果沒有重新精準發展定位及時縮減 (scale down)大拆大建的發展規模，不難重覆部分全國多地重金打造的鬼城套數。
香港憑藉加大負債以期能夠捱過出現負地價的風險，「負負得正」的盼望想必渡日如年。但若果真的如《彭博》報導指，香港賴以高賣地收益維持的公共財政經濟已走到盡頭，更應深思的是如何減輕愈加愈大卻效益成疑的工程開支、在地產經濟外創造大大小小土地價值的其他出路，2018年香港出現了一場供應來源的土地大辯論，今日也需要另一場有關創造土地真正價值的辯論。
香港樓價地價持續貶值，伴隨而來不只是負資產，而是其衍生物出現全方位「負都市狀況」。
香港的土地市場已經出現接二連三的「負症候」：賣地計劃多季流標或聲稱「押後」，有屯門樓盤地盤突然停工、北都發展商囤地多年棄地換金，這種「有地都冇人要」的放「負」，完全與過往香港多年來「瘦田無人耕耕開有人爭」成強烈對比。
近日在元朗洪水橋作多層現代產業大樓的賣地計劃宣布延遲投標，發展局局長甯漢豪稱對該地價要求不高，「只要不是負數即可」，出現了地價會否跌破「零」，香港「負地價」的討論不脛而走。要說到香港所有地價將「負」諸東流仍然未知數，但各種過往政府意圖依賴外判原有安置、基建、房屋等責任予發展商的縮數，明顯已是「有負眾望」。
另一著名負案例，是荃灣油柑頭「首置地」與近日柴灣「樂建居」的私人參建資助房屋的流標，發展商代理聚焦指責興建這些土地的公益條款「太多限制」，樓價又要折扣率、斜坡地又要平整，最好就「拆牆鬆綁」由發展商話事云云。
賴地硬固然可以，但歸根究底，保證資助房屋供應的責任為何不是由政府來負? 什麼時候，依賴圖利為目標的發展商成為了必然事實，當他們無力自為就要不斷削足適履，尤其能夠發揮社會效益的用途，基本上是無法純以土地市價來衡量的。
預示這種「負邏輯」在政府的土地資源管理將會日漸盛行，甚至愈演愈烈。面對原有土地計劃無人問津，政府繼續路徑依賴，提供特惠批地、送地、加高加密破壞原有城市規劃、圈地、食公園，不斷下試公眾利益的底線，過往大埔林村鄉郊「土地共享」的公私合營計劃已送路放寬39層樓2000個單位予發展商，未來會否連公營房屋部分都削減掉?
很多人最想知道「負狀況」何時退卻，一般來說現時發展一個地盤，除了土地成本、還有私樓豪宅化以後變貴的建築成本，與及加息潮及資本回籠影響下的融資成本。有說只要開始減息地價就能重回「正」軌，一切如常繼續「坐地起價」。但除了供給側的成本外，面對需求側上人口紅利大不如前、港深融合直接競爭、香港獨特性減退，與及對未來經濟前景的不確定，都令這「負狀況」的氛圍揮之不去。
已有評論指將軍澳、油塘、啟德、元朗洪水橋、屯門掃管笏將是未來「重蟹區」，但再放長雙眼，更有潛力廣泛出現「負地價」的區域，很可能將會是佔香港總土地面積三分之一的北部都會區。宏大規劃是基於「前疫情香港」的思維規劃出台，但在「後疫情香港」，一河之隔有更廉價的房屋、舖位、商廈，乃至創科用地，為何要在香港邊境高價置業營業?
找數碼港在深圳南山對岸的流浮山圈地企圖複製港島貝沙灣模式，還有佔地上千公頃基建十劃未有一撇的新界北新市鎮，該區囤地多年的地產商棄地不補價換賠償現金已是警號，如果沒有重新精準發展定位及時縮減 (scale down)大拆大建的發展規模，不難重覆部分全國多地重金打造的鬼城套數。
香港憑藉加大負債以期能夠捱過出現負地價的風險，「負負得正」的盼望想必渡日如年。但若果真的如《彭博》報導指，香港賴以高賣地收益維持的公共財政經濟已走到盡頭，更應深思的是如何減輕愈加愈大卻效益成疑的工程開支、在地產經濟外創造大大小小土地價值的其他出路，2018年香港出現了一場供應來源的土地大辯論，今日也需要另一場有關創造土地真正價值的辯論。
沒有留言:
發佈留言