樓價難跌兩大元凶（謝比特）

樓價難跌兩大元凶（謝比特）

其實想寫呢篇文章好耐了，身為銀行前線員工，做按揭業務十幾年，對當今樓價高企，一向都有少少頭緒。加上十幾年的老拍檔仲量聯行今日都出黎講兩句，本人實在都忍唔住頸，有感而發，希望發表以下一些愚見。除了長期低息呢個不爭的事實外，我想就政府兩大政策去解釋為什麼樓價長期居高不下。

第一，當然是政府過往推出的辣招的影響。首先大家千祈唔好以為，辣招的目的係壓低樓價。其推行的目的，只是保護銀行體系，不讓銀行的按揭成數太高，以免當樓價下跌時，負資產的數目大增而令銀行呆壞賬急升，危害到整個非常依賴金融業的香港經濟。

銀行業乃百業之母，一定唔可以出事。而各種的辣招，我大膽去講，反而有少少幫手推高了現時的樓價。以下我會就其中幾條條例去加以說明。

「額外印花稅，SSD」，這條條例令物業買家最少持有物業3年，冇錯，這樣做令投資者投資物業的成本增加，理論上減少了炒家的樓目，變相減少了需求。但同時也減少了物業的供應量，我這裡所講的是物業的流動供應。

試想想，如我有一間，甚至乎多間物業，我就算持有過了3年，我都唔捨得將物業賣出去。因為假如我賣了出去，我新買回來的物業又要再持有3 年我先可以賣出去。所以我寧願一直持有，當樓價下調時或我真的需要現金時，便隨時可以將物業賣出，這樣才可以降低了持有物業的時間風險。

而這個原因，可謂冰封了整個物業二手市場。冇人會願意輕易賣出手頭上的物業，賣家叫價自然相對進取，而當少數的買家願意以高價去接貨時，這些零星的成交價格經報導後自然變了其他賣家的指標。就好似嗰啲冇乜成交的股票，有一兩個人去買，一下子便買高了幾個價位，做成了爆升的假象。

「雙重印花稅，DSD」，這稅其實喺度影響緊一手樓的樓價。依家發展商賣樓，為了要照顧已持有物業的買家，好多時都會以現金回贈或折扣的方式代買家支付。試問發展商邊會咁好死，同你呢幾十年嚟，冇見過冇發水冇奇則嘅樓一樣，發展商只會一切一切都同你計到盡。

羊毛永遠出自羊身上，所有代付的稅最後都反映喺開高了的定價身上。記住，所有現金回贈或折扣，都係左袋嚟，右袋去。最後買家都係要俾返政府。

而附近的二手樓業主唔係傻的，佢見你表面上（買賣合約上）買緊萬五蚊呎，但計埋稅實際買緊萬八九蚊呎，佢哋叫價都識得開返近萬六七蚊呎。就係咁，隔條馬路嘅一手樓樓價，帶動二手樓樓價，我叫尼個現象做「#一路一帶」。

「買家印花稅，BSD」，呢個稅係針對大陸人的稅。同樣地，發展商一樣有提供名式各樣的補貼畀買家，結果就同以上情況一樣，造就了高的定價。

你哋可能會問，原來計埋稅，新樓並唔係發展商所標榜的咁平，做乜仲有咁多人爭住買？原因係關乎政府所定，要求銀行可做的按揭成數有限而影響。

一般人未必知道，現時1000萬樓下嘅樓，只可做6成；1000萬樓上只可做5成。而所謂按揭證券公司的9成按揭，只限於400萬樓下嘅樓，而8成按揭則限於600萬樓下物業。而另外一間宏X的按揭公司，就厚此薄彼，一手樓600萬樓上都可做到7，8成，但二手樓就要跟隨按揭證券公司，8成按揭只限6百萬樓以下。想買大價二手樓，請先準備好4，5球現金先好諗。

原來種種政策條例都幫緊一手樓，因為一手樓有最強王牌「發展商二按」。現時只要你肯簽名，放低一兩成首期，發展商撈埋銀行嗰份！不問背景，餘下的佢搞掂，真係有情有義過「安X兄弟」。再加上頭一年兩年借錢息率仲平過銀行嘅存款利息，冇錯，我冇寫錯你冇睇錯，係平過你平時做定期嘅存款利息，而唔係一般銀行借俾你供樓嘅按揭利息。總之，完全幫你徹底消除「借定唔借，還到先好借」嘅擔憂。

試問，針對按揭成數的辣招，有真正阻礙到唔夠首付，sorry sorry，應該係首期嘅人去買樓嗎？政府有膽量打擊發展商二按嗎？明眼人睇到嘅係有人暗中幫地產商去貨先真。

第二，我想講嘅係人口政策。呢度有兩方面，一係每天150個的單程證配額，二係不斷批出的學生簽證和工作簽證。150 乘以365等於54750。我們香港，一年有5萬幾個新移民，假設平均4個人一個單位，每年就要萬幾個單位去應付這班人。

好多人話，當中好多係窮人，都買唔起樓，關乜事呢？錯了，住屋需求就係住屋需求，哪怕佢哋住緊嘅係劏房，公屋。佢地就係佔了一個單位，原本你俾4000蚊租到嘅劏房，依家要7000蚊；應該申請到嘅公屋，要等多7年。

你把心一橫，索性叫你老豆攞埋啲棺材本，或者加按你老媽子層樓，再搵曬啲細佬妹幫你過壓力測試，走去上車成為有樓一族。咁原來公屋劏房嘅需求，就變左做私樓嘅需求。

另外，再教你一個簡單嘅加數，4 加3等於7。你同我都懂的，駛乜你教。我其實想講嘅係，4 年大學加3 年工作，7年後成為香港永久性居民呢條數。𠵱家好多機構，尤其係有中資背景的，都好喜歡請呢班已在港讀了4年書的畢業生。

我親身體驗到𠵱家銀行請trainee，有三分一都係呢班人。記住，咁樣有人好快就可投票了。講返正題，雖然表面上取消了投資移民，但不斷增加的海外生及留港發展的畢業生，都對住屋有龐大的需求。

而且，好多時人工同我地差唔多嘅佢哋，又會租得買得起嗰啲我地唔食唔著10年都買唔起嘅樓。

始終買樓係真金白銀，物業價格冇得做假，有咁高嘅成交價，當然係代表有班人俾得起先會出現到。邊班人？當然唔係你同我啦！

謝比特